張玲說法|《個人破產條例》下,深圳“借名買房”風險知多少?
2020-09-08 17:45
來源: 深圳新聞網
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張玲說法|《個人破產條例》下,深圳“借名買房”風險知多少?

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《深圳經濟特區個人破產條例》2021年3月1日起實施,借名買房的法律風險需要了解一下。(本網資料圖片)

見圳客戶端·深圳新聞網2020年9月8日訊(記者 張玲)我國的個人破產制度在深圳正式“破冰”,全國首部個人破產立法——《深圳經濟特區個人破產條例》(以下簡稱《條例》)于9月1日在深圳市人大常委會官網全文公布,并將于2021年3月1日起實施。

在全民關注《條例》是否會成為“老賴”天堂的時候,專業房地產律師則更關注與房有關的“借名(額)買房”中借名人或出名人破產時,房屋如何處理,房產屬于借名人還是出名人破產財產等問題。有部分網友正在為此而糾結并致電“張玲說法”欄目,希望得到答案。

我們注意到,由于深圳樓市執行嚴格的限購政策,深圳“借名買房”案例不在少數,沒有一個借名人不想知道自己的房子會不會成為他人的破產財產。本期張玲說法,我們邀請信榮團隊首席律師,房地產爭議解決專家張茂榮律師為我們詳細解讀。

張茂榮律師告訴記者,關于借名買房者的種種顧慮,《條例》第34條明確規定如下:

債務人依照本條例第三十三條規定申報財產和財產權益有下列情形之一的,應當在申報時予以說明:

……

(四)債務人的不動產、特定動產或者其他財產權等登記在第三人名下。

(第三十三條規定為:債務人應當自人民法院受理破產申請裁定書送達之日起十五日內向人民法院和管理人如實申報本人及其配偶、未成年子女以及其他共同生活的近親屬名下的財產和財產權益:……)

短短一句話,對“借名買房”意義深遠。張茂榮律師分析說,如果是借名人破產的情況,很顯然,《條例》認為“借名買房”的房屋是借名人的財產,并要求借名人于法院受理其破產申請后予以申報,被宣告破產后即為借名人破產財產,借名人故意隱瞞拒不申報的,不得免除未清償債務,即借名人不可以“保房破產”。

他認為,如此明晰突破“物權公示”理論,賦予了借名人物權效力,確認“借名買房”物權屬于借名人。

記者問:如果是出名人破產,而此房產由借名人出資購買,登記在出名人名下的代持房屋是否應作為出名人的財產予以申報,并在破產宣告后列入借名人破產財產?

張茂榮律師:對此《條例》沒有規定,但《條例》第34條既然規定了借名人破產時,“借名買房”屬于借名人個人財產,即排除了屬于出名人所有。如出名人破產,名下的代持房屋將不作為其個人財產對待,這對于“借名買房”借名人無疑是重大利好。

記者問:“借名買房”可否排除出名人債權人強制執行的問題?

張茂榮律師:關于“借名買房”可否排除強制執行,我之前已有多篇文章專述。我個人觀點是認同“肯定說”,即應當予以排除。但實踐中不同法院觀點仍然可能存在不統一的情況,且“否定說”尚占上風。此次深圳出臺的《深圳經濟特區個人破產條例》確認了“借名買房”物權屬于借名人所有,理論上排除了出名人債權人的強制執行,間接為“借名買房”排除執行蓋棺定論。

記者問:以您多年的房地產訴訟案件的代理經驗看,司法實踐中將如何處理“借名買房”借名人執行異議之訴的問題?

張茂榮律師:《條例》第34條給“借名買房”執行異議之訴案“否定說”的法官出了個難題——既然“借名買房”屬于借名人財產,則審理法官不能無視其存在,未來深圳法院或將統一裁判規則,即“借名買房”可以排除執行,這無疑成為“借名買房”借名人申請排除執行的又一有利依據。

需要特別說明的是,《條例》第34條不但確認了借名所買不動產歸屬于借名人財產,同時規定了借名買特定動產或者其他財產權等也均歸屬借名人所有。

綜上,《條例》確認了“借名買房”物權屬于借名人,利好借名人,利空出名人的債權人,至于司法實踐如何對應調整,讓我們拭目以待明年3月1日《條例》正式實施發布的各種配套細則。

記者問:借名買房案例,借名人和出名人是否可以通過公證的方式進行約定?如果不行,律師有什么建議?

張茂榮律師:據我所了解,公證處是不做“借名買房”公證的,建議當事人各方自行簽署《借名買房協議》(可自行全程錄像作為證據),借名人盡量轉賬支付購房款,并保存好轉賬憑證,實際占有使用房屋,以免發生產權爭議。

【關于張茂榮律師】

張茂榮律師。

信榮團隊首席律師,房地產爭議解決專家。

執業領域:房地產、小產權房糾紛,涉房家事,城市更新等。

[編輯:施冰冰]
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